แม้ เป็นการลงทุนรูปแบบใหม่ที่นักลงทุนอาจจะยังไม่คุ้นเคยกันมากนัก แต่การเข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นวันแรก สำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท (AIMIRT) ก็สามารถยืนอยู่ในแดนบวกเกือบตลอดทั้งวัน ขยับขึ้นจากราคา IPO 10 บาท เป็น 10.10 บาท และก็กลับมาปิดเท่าราคา IPO ในวันแรก
โดยจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวน 1,550 ล้านบาท ให้กับนักลงทุนเมื่อกลางเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างมาก จนทำให้มียอดความต้องการสูงกว่าหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายถึง 1.5 เท่า ซึ่ง 3 ลำดับแรกที่ถือหน่วยทรัสต์รายใหญ่ คือ ลำดับที่ 1) บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด(มหาชน) ถือหน่วยทรัสต์ 10% ลำดับที่ 2) กลุ่มครอบครัวไกรศักดาวัฒน์ ถือหน่วยทรัสต์ 7.29% และลำดับที่ 3) บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด(มหาชน) ถือหน่วยทรัสต์ 6.92%
ความโดดเด่นของกองทรัสต์ AIMIRT คือ เป็นกองทรัสต์กองแรกที่ก่อตั้งและบริหารจัดการโดยบริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้จัดการกองทรัสต์อิสระที่ไม่ได้เป็นบริษัทในเครือของเจ้าของทรัพย์สิน จึงมีความเป็นกลางในทุกขั้นตอนการดำเนินงานสามารถตรวจสอบได้ และสามารถเลือกที่จะลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพอย่างแท้จริง
ซึ่งทรัพย์สินที่ทรัสต์ AIMIRT เข้าลงทุนครั้งแรก ประกอบด้วย การลงทุนในกรรมสิทธิ์ 100% ในที่ดิน อาคารคลังห้องเย็นและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการทำความเย็นของโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น ในย่านมหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร และโครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค บนถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา และกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารคลังสินค้าในโครงการดาต้าเซฟ บนถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา ของกลุ่ม บมจ.เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ หรือ ‘กลุ่ม JWD’ รวมทั้งเข้าลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารคลังสินค้าโครงการทิพย์ 7 ของบริษัท ทิพย์โฮลดิ้ง จำกัด หรือ ‘TIP’ ในอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ รวมทั้งสิ้น 9 ยูนิต มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 58,559 ตารางเมตร โดยห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD และ TIP อยู่ในทำเลที่เป็นแหล่งกระจายอาหารทะเลและอุตสาหกรรมอาหารแปรรูป และเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของการคมนาคมขนส่งและอุตสาหกรรมการผลิตที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย ด้วยมูลค่าลงทุนครั้งแรกรวมทั้งสิ้น 2,140 ล้านบาท โดยเป็นการระดมทุนจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ 1,550 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน 590 ล้านบาท
อมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ ‘AIMIRT’ เผยว่า มีความเชื่อมั่นว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ ‘AIMIRT’ จะสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ดีได้อย่างสม่ำเสมอ หลังหน่วยทรัสต์ของทรัสต์ AIMIRT เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (9 ม.ค. 2561) เป็นที่เรียบร้อย โดยมั่นใจว่าห้องเย็นและคลังสินค้า ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก จะมีผลการดำเนินงานที่ดีอย่างต่อเนื่องในระยะยาว รวมถึงเป็นกองทรัสต์กองแรกในประเทศไทยที่เข้าลงทุนในทรัพย์สินประเภทห้องเย็น ถือเป็นทางเลือกที่ดีแก่นักลงทุน และในอนาคตยังมีสิทธิในการซื้อหรือเช่าห้องเย็นส่วนเพิ่มเติมในโครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค พื้นที่ประมาณ 2,800 ตารางเมตร ของกลุ่ม JWD และในกรณีที่ TIP มีความประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน หรือให้เช่า ให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ทาง TIP จะต้องเสนอให้กองทรัสต์ AIMIRT ก่อน ภายในเวลา 5 ปีนับจากวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ด้าน ดร.สันติ กีระนันทน์ รองผู้จัดการ หัวหน้าสายงานผู้ออกหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เผยว่า กองทรัสต์ AIMIRT ถือเป็นหลักทรัพย์ใหม่ที่เปิดขายในปีนี้เป็นหลักทรัพย์แรก อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในชื่อย่อ AIMIRT และยังเป็นกองทรัสต์อิสระกองแรก ซึ่งถือเป็นการสร้างประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของตลาดทุนไทย
ขณะที่ ทิตวัฒน์ อัศเวศน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินร่วม กล่าวว่า ทรัสต์ AIMIRT นับเป็นกองทรัสต์กองแรกในไทยที่เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็น ซึ่งมีความโดดเด่นในด้านทำเลที่ตั้งในย่านมหาชัย ซึ่งเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมห้องเย็น โดยห้องเย็นของกลุ่ม JWD ยังเป็นห้องเย็นแห่งแรกในมหาชัย ที่ได้รับใบรับรอง MSC Certificate (Marine Stewardship Council) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ได้รับการยอมรับในด้านการทำประมงอย่างยั่งยืนและรับผิดชอบของผู้มีส่วนได้เสียในทุกกระบวนการ สามารถลดผลกระทบจากปัญหา IUU Fishing จึงมีความต้องการใช้บริการห้องเย็นจากผู้ประกอบการที่ส่งออกอาหารทะเลเป็นจำนวนมาก
ขณะที่คลังสินค้าของ TIP นั้น ตั้งอยู่บนถนนเลียบคลองส่งน้ำสุวรรณภูมิ บริเวณบางนาตราด กม. 19 จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตชั้นนำและการคมนาคมขนส่งที่สำคัญของประเทศไทย อยู่ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง โดย TIP เป็นผู้เชี่ยวชาญและมีประสบการณ์อยู่ในธุรกิจพัฒนาและบริหารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ามากว่า 20 ปี ถือเป็น 1 ใน 3 ผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก (ข้อมูลจากรายงานการศึกษาสภาวะตลาดโดย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด : CBRE) มีผู้เช่าพื้นที่เป็นบริษัทชั้นนำทั้งในและต่างประเทศที่เป็นที่รู้จักแพร่หลาย มีกระจายตัวในอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพอย่างเหมาะสม จึงมีการบริหารความเสี่ยงในกลุ่มผู้เช่าได้เป็นอย่างดี
ทั้งนี้ ทรัสต์ AIMIRT มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาสในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อรอบปีบัญชี โดยในส่วนของประมาณการอัตราผลตอบแทนตามประมาณการงบกำไรขาดทุนของกองทรัสต์ตามสมมติฐานสำหรับรอบระยะเวลา 12 เดือน (1 ม.ค. – 31 ธ.ค. 2561) สอบทานโดยบริษัท แกรนท์ ธอนตัน จำกัด ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต อยู่ที่ 0.7377 บาทต่อหน่วย (อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10 บาทต่อหน่วย) หรือประมาณ 7.38% ในปีแรก จึงเชื่อว่าจะเป็น กองทรัสต์ที่สามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว และเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจในภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบัน
ด้าน มนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินร่วมและผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วม กล่าวว่า ทรัสต์ AIMIRT มีจุดเด่นที่เป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ทั้งหมด และมีการกระจายความเสี่ยงการลงทุนในทรัพย์สิน 2 ประเภทคือ ห้องเย็นและคลังสินค้า ซึ่งประมาณว่าในปี 2561 กองทรัสต์จะมีรายได้จากทรัพย์สินประเภทห้องเย็นประมาณ 65% และจากคลังสินค้าประมาณ 35% นอกจากนี้ กลุ่ม JWD ยังได้ทำข้อตกลงเช่าห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD จากกองทรัสต์เพื่อประกอบการกิจการรับฝากสินค้า พร้อมจ่ายค่าเช่าแก่กองทรัสต์ตามข้อตกลงไม่ต่ำกว่า 10 ปี และกำหนดอัตราปรับเพิ่มขึ้นค่าเช่าทุกๆ 3 ปี พร้อมกันนี้ TIP ยังได้ทำข้อตกลง ที่จะชำระส่วนต่างค่าเช่าและค่าบริการรวมต่อปีให้แก่กองทรัสต์เป็นรายไตรมาส ตลอดระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในโครงการทิพย์ 7 ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ จึงทำให้มีความมั่นคงทางด้านรายได้ค่อนข้างสูง
