เรื่องโดย
จรัสฤทธิ์ อรรถเวทยวรวุฒิ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด
กลไกการขับเคลื่อนและนำพา REIT สู่ความสำเร็จนั้นปฏิเสธไม่ได้ว่ามีความเกี่ยวข้องกับหน่วยงานหลายหน่วยงาน เช่น ที่ปรึกษาทางการเงิน ที่ปรึกษากฎหมาย ผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ ผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นต้น
โดยนอกจากจะต้องคัดเลือกผู้มีส่วนเกี่ยวข้องแต่ละฝ่ายที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญ ให้เหมาะกับประเภทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทแล้ว ยังต้องมี Conductor ที่มั่นใจได้ว่าสามารถประสานและควบคุมการทำงานของแต่ละฝ่ายให้บรรลุถึงเป้าหมายที่วางไว้ได้
ซึ่ง Conductor คนนั้น ก็คือ ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) หรือที่นิยมเรียกกันสั้นๆว่า RM นั่นเอง
ขอบคุณภาพจาก :privatebaking.scb.co.th
RM จะเป็นผู้ริเริ่มเริ่มการจัดตั้ง REIT โดยเริ่มจากการวิเคราะห์ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไม่เพียงแค่ในมุมมองทางด้านการเงินเท่านั้น แต่รวมถึงมุมมองอื่นๆที่สำคัญอีกหลายๆแง่มุม จึงปฏิเสธไม่ได้ว่า RM นี่แหละ คือ ตัวแทนของนักลงทุน และจะบริหารจัดการ REIT โดยคำนึงถึงประโยชน์สูงสุดของนักลงทุน(ผู้ถือหน่วย) เป็นสำคัญ ซึ่ง RM ที่ดีและสามารถขับเคลื่อน REIT ไปข้างหน้าได้ดี ควรมีคุณสมบัติพื้นฐานหลักๆดังต่อไปนี้
- มีความโปร่งใสและมีจรรยาบรรณ
- มีความรู้ความเข้าใจในประเภทของทรัพย์สินที่ REIT จะเข้าลงทุน
- มีประสบการณ์ตรงในการบริหารจัดการ REIT
- มีความรู้ ความคุ้นเคย ความแม่นยำเรื่องกฎเกณฑ์ของ สำนักงาน กลต. และตลาดหลักทรัพย์
- มีความรู้ทางการเงินและความเข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
- มีประสบการณ์ในการสื่อสารกับนักลงทุน
คุณสมบัติที่กล่าวถึงข้างต้นดูเหมือนจะไม่ยาก ไม่ต่างอะไรกับคุณสมบัติพื้นฐานทั่วไปบริษัททั่วๆไปควรจะมี แต่ REIT มี Character เฉพาะตัว และยังมีส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำกับดูแลของสำนักงาน กลต. และตลาดหลักทรัพย์ฯ อีกด้วย จึงไม่ง่ายเช่นกันที่จะบริหารจัดการ REIT ให้ดีและมีประสิทธิภาพทั้งทางด้านการเงินและการกำกับดูแลและปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ทั้งหลายให้ถูกต้อง อีกทั้ง RM ยังต้องยื่นระบบงานต่อสำนักงาน กลต. และต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงาน กลต. อีกด้วย นั่นแปลว่าไม่ใช่ใครก็สามารถทำได้
ขึ้นชื่อว่าผู้จัดการกองทรัสต์ จึงปฏิเสธไม่ได้ว่า ฟันเฟืองหลักที่จะผลักดัน REIT ไปสู่ความสำเร็จนี้ควรจะเป็น RM ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่กำลังจะขายทรัพย์สินให้ REIT
ถ้าจะถามว่าทำไม? ถามกลับให้คิดง่ายๆว่าผู้ที่กำลังจะขายทรัพย์สินย่อมต้องการได้รับผลประโยชน์ที่สูงสุดจากการขายทรัพย์สินนั้นใช่หรือไม่?
ดังนั้นการที่ REIT จะตัดสินใจลงทุนในแต่ละครั้งนั้น RM จึงควรจะต้องเป็นผู้นำในการพิจารณาเลือกลงทุนในทรัพย์สินนั้นๆที่ราคาที่เหมาะสม
ถามต่อว่าจะตอบได้อย่างไรว่าราคานั้นเหมาะสม ถ้าจะตอบได้เต็มปาก ก็คงจะบอกว่า RM ควรมีความอิสระมากพอในการที่จะสามารถเข้าถึงข้อมูลของทรัพย์สินอย่างละเอียดและมีความเป็นอิสระในการตัดสินใจ เพื่อสามารถให้นักลงทุนเชื่อมั่นได้ว่าเงินของตนจะได้รับการดูแลเป็นอย่างดีภายใต้ความเสี่ยงที่ยอมรับได้
แล้วทำไมต้อง RM? เพราะ RM จะเป็นที่มีความรับผิดชอบและรับภาระ (Liability) ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงาน กลต. ตลาดหลักทรัพย์ฯ และรวมถึงการให้ข้อมูลแก่นักลงทุน ไม่ใช่หน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินอย่างที่เข้าใจกัน
REIT โดยทั่วไปในตลาดบ้านเราจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ๆด้วยกัน คือ
- REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินของบริษัทเจ้าของทรัพย์สิน โดยมี RM เป็นบริษัทลูกของบริษัทเจ้าของทรัพย์สิน (Sponsor REIT) ซึ่ง REIT ประเภทนี้มี Market Share ที่สูงสุดในตลาด
- REIT ที่บริหารโดย RM ที่เป็นสถาบันการเงิน
- REIT ที่บริหารโดย RM ที่เป็นอิสระและไม่มีความเกี่ยวโยงกับทรัพย์สินหรือเจ้าของทรัพย์สิน (Independent REIT) ซึ่งยังมี Market Share เป็นส่วนน้อยอยู่ แต่ในอนาคตอันใกล้คาดว่าจะมี REIT ประเภทนี้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
ต่อไปมาดูบทบาทและหน้าที่ของ RM ว่า RM เขาทำอะไรกันบ้าง? เมื่อการลงทุนนั้นเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับเงินๆทองๆ เราจึงมักจะเริ่มต้นที่
(1) การวิเคราะห์และศึกษารายละเอียดด้านการเงิน (Financial Due Diligence) ราคาซื้อขายไม่มา เจ้าของทรัพย์สินคงจะตัดสินใจขายทรัพย์สินยาก
(2) สิ่งที่มักจะถูกละเลยและมองข้ามแต่มีความสำคัญเท่าเทียมกันกับเรื่องเงินก็คือ ความถูกต้องของทรัพย์สินในเชิงกฎหมาย ดังนั้น RM จึงต้องมีความรู้พื้นฐานและดูแลประเด็นนี้อย่างใกล้ชิดด้วย ไม่ใช่จะโยนความรับผิดชอบให้เป็นหน้าที่ของที่ปรึกษากฎหมายแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยจากประสบการณ์ ประเด็นนี้มีความสำคัญมาก เนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจแต่ละประเภทนั้นมีค่อนข้างมาก และสิ่งที่เห็นกันบ่อยในบ้านเรา คือ การขอใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องไม่ครบถ้วน ซึ่งประเด็นดังกล่าวนั้น อาจไม่ได้เกิดจากความตั้งใจ แต่อาจเกิดจากความไม่รู้ เพราะฉะนั้น RM ที่ดีจึงควรมีเข้าใจและสามารถตรวจสอบรายละเอียดเบื้องต้นได้
(3) หน้าที่ของ Conductor เริ่มเข้ามาในขั้นตอนนี้ โดยหลังจากที่ทุกฝ่ายเห็นควรที่จะร่วมศึกษาการขายทรัพย์สิน หรือ การจัดตั้ง REIT ร่วมกัน จึงมีความจำเป็นต้องแต่งตั้งผู้ที่เกี่ยวข้องหลายๆฝ่าย ทั้งที่ถูกและไม่ได้ถูกกำหนดโดยสำนักงาน กลต. เช่น ที่ปรึกษาทางการเงิน (FA) ผู้จัดจำหน่าย (Underwriter) ผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน (Appraiser) และที่ปรึกษากฎหมาย (Legal Advisor) เป็นต้น เพื่อร่วมกันทำงานให้บรรลุถึงเป้าหมายที่วางไว้ โดยหน้าที่และขอบเขตการทำงานของผู้เกี่ยวข้องแต่ละฝ่ายนั้นจะเล่าให้ฟังเพิ่มเติมในตอนต่อไป
ทิ้งท้ายไว่ในตอนนี้ว่า RM ที่ดีนั้น ต้องมีความโปร่งใส และความเข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นเป็นอย่างดี โดย Key หลักในเรื่องนี้ คือ การตอบทุกฝ่ายให้ได้อย่างเต็มปากว่าทำไมถึงเลือกลงทุนในทรัพย์สินประเภทนั้นๆในราคาที่กำหนดนั่นเอง แต่ถึงแม้ว่า RM จะเก่งกล้าสามารถขนาดไหน ก็ไม่สามารถทำงานคนเดียวได้ ที่ปรึกษามืออาชีพทุกๆฝ่ายที่กล่าวมาข้างต้นนั้น ย่อมมีความสำคัญไม่แพ้กัน
