หลัง จากเปิดแนวคิดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อิสระ หรือกองรีทอิสระ เป็นรายแรกในประเทศไทย เข้ามาสร้างมิติใหม่ของการบริหารจัดการกองรีท ที่เคยมีแต่เจ้าของทรัพย์สินในกองเป็นผู้บริหารจัดการกองรีททั้งสิ้นไปก่อนหน้า เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ ก็ได้เปิดตัวกองทรัพย์ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (AIMIRT) เป็นกองแรก
โดยอมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า AIMIRT จะเข้าลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาคารคลังห้องเย็นและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการทำความเย็นของโครงการแปซิฟิก ห้องเย็น มหาชัย สมุทรสาคร และ โครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิก ถนนสุวินทวงศ์ ฉะเชิงเทรา, กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารคลังสินค้าในโครงการดาต้าเซฟ ถนนสุวินทวงศ์ ฉะเชิงเทรา ของกลุ่มบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด(มหาชน) หรือ JWD และการลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารคลังสินค้า โครงการทิพย์ 7 บางพลี สมุทรปราการ ของบริษัท ทิพย์โฮลดิ้ง จำกัด หรือ TIP รวมทรัพย์สินที่กองทรัสต์ AIMIRT เข้าลงทุนทั้งหมด 9 ยูนิต มีพื้นที่รวม 58,559 ตารางเมตร คิดเป็นส่วนของห้องเย็น 47% และคลังสินค้า53% โดยเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์(Freehold) 100%
จรัสฤทธิ์ อรรถเวทยาวรวุฒิ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ความโดดเด่นของทรัพย์สินในกองทรัสต์ AIMIRT ประกอบด้วย
– ทำเลของทรัพย์สินซึ่งเป็นศูนย์กลางการดำเนินธุรกิจ การขนส่งและการกระจายสินค้า โดยเป็น ทรัพย์สินตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์สำหรับการกระจายสินค้าการขนส่ง การคมนาคมและการดำเนินธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ อีกทั้งยังอยู่ในศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตชั้นนำของประเทศไทย ตั้งแต่โครงการแปซิฟิกห้องเย็น ที่ตั้งอยู่มหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร ศูนย์กลางของอาหารทะเล, โครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค จังหวัดฉะเชิงเทรา ศูนย์กลางสินค้าปศุสัตว์, โครงการด้าต้าเซฟ ถนนสุวินทวงศ์ ทำเลสำคัญใกล้กรุงเทพฯ และโครงการคลังสินค้า ทิพย์ 7 บางพลี สมุทรปราการ ทำเลในการกระจายสินค้าที่ดีที่สุด
– ทรัพย์สินมีอายุน้อย คุณภาพและศักยภาพสูง และมีการออกแบบไว้เป็นอย่างดี อาคารคลังห้องเย็นและอาคารคลังสินค้าที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกอยู่ในสภาพดี และค่อนข้างใหม่ มีอายุเฉลี่ยประมาณ 3.26 ปี มีความทันสมัยและเป็นไปตามมาตรฐานสากล มีการประยุกต์ใช้เทคโนโลยี ที่ทันสมัยในการดำเนินงาน และมีการออกแบบอาคารเพื่อให้สามารถขนถ่ายสินค้าได้ง่าย โดยโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น ของกลุ่มเจดับเบิ้ลยูดี เป็นห้องเย็นรายแรกของมหาชัย ที่ได้รับใบรับรอง MSC Certificate(Marine Stewardship Council) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ได้รับการยอมรับมากที่สุดในด้านการทำประมงอย่างยั่งยืน และความรับผิดชอบของผู้มีส่วนได้เสียในทุกกระบวนการ ขณะที่โครงการของทิพย์โฮลดิ้ง บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส(ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของโลก ยกให้ทิพย์โฮลดิ้ง เป็นคลังสินค้าระดับแนวหน้า 1 ใน 3 ของฝั่งตะวันออกของไทย
– ผู้เช่าเป็นบริษัทชั้นนำ อยู่ในอุตสาหกรรมที่ดี มีการกระจายตัวของผู้เช่าเหมาะสม ผู้เช่าหลักซึ่งเป็นกลุ่ม JWDและบริษัทผู้เช่ารายใหญ่อื่น เช่น ริโก้(ประเทศไทย) , เลนโซ่ แอโรสเปซ และ โทลล์ แวร์เฮ้าส์(ไทยแลนด์) ต่างก็เป็นบริษัทชั้นนำมีความแข็งแกร่งทางด้านธุรกิจและเสถียรภาพทางการเงิน อีกทั้งยังเป็นบริษัทที่อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมหลักของประเทศ
– มีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุนอย่างเหมาะสม ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกมีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุน ได้แก่ โครงการที่เข้าลงทุน ทำเลที่ตั้ง ประเภทของทรัพย์สิน (อาคารคลังสินค้า และอาคารคลังห้องเย็น) ลักษณะของผู้เช่า การครบกำหนดอายุสัญญา เป็นต้น
– ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญสูง โดยทรัพย์สินของ JWD ทั้งโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น, โครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค และโครงการดาต้าเซฟ ทาง JWD Group จะเป็นผู้เช่ากลับไปบริหาร ขณะที่โครงการทิพย์7 ได้แต่งตั้งให้บริษัทงานสมบูรณ์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือทิพย์โฮลดิ้ง เป็นผู้บริหารตามเดิม ซึ่งทั้งความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการบริหารที่ประสบความสำเร็จมาก่อนหน้า ก็ทำให้มั่นใจได้ว่า จะสามารถบริหารทรัพย์สินเหล่านี้ได้เป็นอย่างดีต่อไป โดยปัจจุบันทรัพย์สินทั้ง 9 ยูนิตในกองทรัสต์ AIMIRT มีอัตราการเช่าเต็ม 100%
สำหรับวงเงินลงทุนครั้งแรกในกองทรัสต์ AIMIRT มีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 2,215 ล้านบาท โดยเป็นเงินจากการระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 1,550 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 665 ล้านบาท หรือไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์
กองทรัสต์ AIMIRT มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาสในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อรอบปีบัญชี โดยในส่วนของประมาณการอัตราผลตอบแทนตามประมาณการงบกำไรขาดทุนของกองทรัสต์ตามสมมติฐานสำหรับรอบระยะเวลา 12 เดือน (1 ม.ค. 2561 ถึง 31 ธ.ค. 2561) สอบทานโดยบริษัท แกรนท์ ธอนตัน จำกัด ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต อยู่ที่ 0.7377 บาทต่อหน่วย อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10 บาทต่อหน่วยของกองทรัสต์ AIMIRT หรือประมาณ 7.38% ในปีแรก คาดว่าจะเปิดจำหน่ายได้ภายในเดือนธันวาคมนี้
อมร จุฬาลักษณานุกูล กล่าวต่อว่า บริษัทฯ เริ่มต้นทำกองทรัสต์ที่มีขนาดไม่ใหญ่นัก แต่เน้นที่คุณภาพของทรัพย์เป็นหลัก ตั้งแต่ตำแหน่งที่ตั้ง การรับรู้รายได้ และที่สำคัญคือเป็น Freehold แม้กองทรัสต์อิสระจะเป็นสิ่งใหม่ที่ท้าทาย แต่ก็ไม่คิดที่จะแข่งกับใคร ขอเป็นการสร้างโอกาสที่ดีที่จะช่วยให้นักลงทุนได้ผลตอบแทนสูงและช่วยให้ผู้ประกอบการอีกหลายๆ รายที่มีผลประกอบการไม่น้อยหน้าบริษัทใหญ่ มีโอกาสในการหาแหล่งเงินทุนในการขยับขยายธุรกิจ
“เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จะไม่หยุดแค่ตรงนี้ แต่จะเดินหน้าลงทุนต่อไป ทั้งการเพิ่มสินทรัพย์ในกอง AIMIRT ทั้งการซื้อและเช่าห้องเย็นในโครงการเจดับเบิ้ลยู แปซิฟิค เพิ่ม รวมถึงโครงการของทิพย์โฮลดิ้งอื่นๆ ก็จะเสนอให้ AIMIRT เป็นลำดับแรก รวมถึงการตั้งกองทรัสต์ใหม่ในทรัพย์สินประเภทอื่นๆ ก็จะเกิดขึ้นในปีหน้า “อมรกล่าวสรุป
ทั้งนี้ อุดมการ อุดมทรัพย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่
อย่างไรก็ตามการเสนอขายหน่วยทรั
