AIMIRT กองทรัสต์อิสระ ห้องเย็น – คลังสินค้า ทางเลือกการลงทุนที่แตกต่าง แต่แน่นอนกว่า

13535

หลัง จากเปิดแนวคิดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อิสระ หรือกองรีทอิสระ เป็นรายแรกในประเทศไทย เข้ามาสร้างมิติใหม่ของการบริหารจัดการกองรีท ที่เคยมีแต่เจ้าของทรัพย์สินในกองเป็นผู้บริหารจัดการกองรีททั้งสิ้นไปก่อนหน้า เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ ก็ได้เปิดตัวกองทรัพย์ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment  Trust (AIMIRT) เป็นกองแรก

โดยอมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า AIMIRT จะเข้าลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาคารคลังห้องเย็นและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการทำความเย็นของโครงการแปซิฟิก ห้องเย็น  มหาชัย สมุทรสาคร และ โครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิก ถนนสุวินทวงศ์ ฉะเชิงเทรา, กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารคลังสินค้าในโครงการดาต้าเซฟ ถนนสุวินทวงศ์ ฉะเชิงเทรา ของกลุ่มบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด(มหาชน) หรือ JWD  และการลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารคลังสินค้า โครงการทิพย์ 7  บางพลี สมุทรปราการ ของบริษัท ทิพย์โฮลดิ้ง จำกัด หรือ TIP  รวมทรัพย์สินที่กองทรัสต์ AIMIRT เข้าลงทุนทั้งหมด 9 ยูนิต มีพื้นที่รวม 58,559 ตารางเมตร คิดเป็นส่วนของห้องเย็น 47% และคลังสินค้า53%  โดยเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์(Freehold)  100%

จรัสฤทธิ์ อรรถเวทยาวรวุฒิ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ความโดดเด่นของทรัพย์สินในกองทรัสต์ AIMIRT  ประกอบด้วย

–  ทำเลของทรัพย์สินซึ่งเป็นศูนย์กลางการดำเนินธุรกิจ การขนส่งและการกระจายสินค้า   โดยเป็น   ทรัพย์สินตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์สำหรับการกระจายสินค้าการขนส่ง การคมนาคมและการดำเนินธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ อีกทั้งยังอยู่ในศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตชั้นนำของประเทศไทย  ตั้งแต่โครงการแปซิฟิกห้องเย็น ที่ตั้งอยู่มหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร ศูนย์กลางของอาหารทะเล, โครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค จังหวัดฉะเชิงเทรา ศูนย์กลางสินค้าปศุสัตว์, โครงการด้าต้าเซฟ ถนนสุวินทวงศ์  ทำเลสำคัญใกล้กรุงเทพฯ  และโครงการคลังสินค้า ทิพย์ 7 บางพลี สมุทรปราการ ทำเลในการกระจายสินค้าที่ดีที่สุด

            ทรัพย์สินมีอายุน้อย คุณภาพและศักยภาพสูง และมีการออกแบบไว้เป็นอย่างดี  อาคารคลังห้องเย็นและอาคารคลังสินค้าที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกอยู่ในสภาพดี และค่อนข้างใหม่ มีอายุเฉลี่ยประมาณ 3.26 ปี  มีความทันสมัยและเป็นไปตามมาตรฐานสากล มีการประยุกต์ใช้เทคโนโลยี ที่ทันสมัยในการดำเนินงาน และมีการออกแบบอาคารเพื่อให้สามารถขนถ่ายสินค้าได้ง่าย  โดยโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น ของกลุ่มเจดับเบิ้ลยูดี เป็นห้องเย็นรายแรกของมหาชัย ที่ได้รับใบรับรอง MSC Certificate(Marine Stewardship Council) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ได้รับการยอมรับมากที่สุดในด้านการทำประมงอย่างยั่งยืน และความรับผิดชอบของผู้มีส่วนได้เสียในทุกกระบวนการ ขณะที่โครงการของทิพย์โฮลดิ้ง  บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส(ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของโลก ยกให้ทิพย์โฮลดิ้ง เป็นคลังสินค้าระดับแนวหน้า 1 ใน 3 ของฝั่งตะวันออกของไทย

ผู้เช่าเป็นบริษัทชั้นนำ อยู่ในอุตสาหกรรมที่ดี มีการกระจายตัวของผู้เช่าเหมาะสม ผู้เช่าหลักซึ่งเป็นกลุ่ม JWDและบริษัทผู้เช่ารายใหญ่อื่น  เช่น  ริโก้(ประเทศไทย) , เลนโซ่ แอโรสเปซ  และ โทลล์ แวร์เฮ้าส์(ไทยแลนด์) ต่างก็เป็นบริษัทชั้นนำมีความแข็งแกร่งทางด้านธุรกิจและเสถียรภาพทางการเงิน อีกทั้งยังเป็นบริษัทที่อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมหลักของประเทศ

มีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุนอย่างเหมาะสม ทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกมีการกระจายความเสี่ยงของการลงทุน ได้แก่ โครงการที่เข้าลงทุน ทำเลที่ตั้ง ประเภทของทรัพย์สิน (อาคารคลังสินค้า และอาคารคลังห้องเย็น) ลักษณะของผู้เช่า การครบกำหนดอายุสัญญา เป็นต้น

ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญสูง โดยทรัพย์สินของ JWD ทั้งโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น, โครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค และโครงการดาต้าเซฟ ทาง JWD Group จะเป็นผู้เช่ากลับไปบริหาร ขณะที่โครงการทิพย์7 ได้แต่งตั้งให้บริษัทงานสมบูรณ์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือทิพย์โฮลดิ้ง เป็นผู้บริหารตามเดิม  ซึ่งทั้งความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการบริหารที่ประสบความสำเร็จมาก่อนหน้า ก็ทำให้มั่นใจได้ว่า จะสามารถบริหารทรัพย์สินเหล่านี้ได้เป็นอย่างดีต่อไป  โดยปัจจุบันทรัพย์สินทั้ง 9 ยูนิตในกองทรัสต์ AIMIRT มีอัตราการเช่าเต็ม 100%

สำหรับวงเงินลงทุนครั้งแรกในกองทรัสต์ AIMIRT มีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 2,215 ล้านบาท โดยเป็นเงินจากการระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 1,550 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 665 ล้านบาท หรือไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์

กองทรัสต์ AIMIRT มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาสในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อรอบปีบัญชี โดยในส่วนของประมาณการอัตราผลตอบแทนตามประมาณการงบกำไรขาดทุนของกองทรัสต์ตามสมมติฐานสำหรับรอบระยะเวลา 12 เดือน (1 ม.ค. 2561 ถึง 31 ธ.ค. 2561) สอบทานโดยบริษัท แกรนท์ ธอนตัน จำกัด ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต อยู่ที่ 0.7377 บาทต่อหน่วย อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10   บาทต่อหน่วยของกองทรัสต์ AIMIRT หรือประมาณ 7.38% ในปีแรก คาดว่าจะเปิดจำหน่ายได้ภายในเดือนธันวาคมนี้

อมร จุฬาลักษณานุกูล กล่าวต่อว่า บริษัทฯ เริ่มต้นทำกองทรัสต์ที่มีขนาดไม่ใหญ่นัก แต่เน้นที่คุณภาพของทรัพย์เป็นหลัก ตั้งแต่ตำแหน่งที่ตั้ง การรับรู้รายได้ และที่สำคัญคือเป็น Freehold  แม้กองทรัสต์อิสระจะเป็นสิ่งใหม่ที่ท้าทาย แต่ก็ไม่คิดที่จะแข่งกับใคร ขอเป็นการสร้างโอกาสที่ดีที่จะช่วยให้นักลงทุนได้ผลตอบแทนสูงและช่วยให้ผู้ประกอบการอีกหลายๆ รายที่มีผลประกอบการไม่น้อยหน้าบริษัทใหญ่ มีโอกาสในการหาแหล่งเงินทุนในการขยับขยายธุรกิจ

“เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จะไม่หยุดแค่ตรงนี้   แต่จะเดินหน้าลงทุนต่อไป ทั้งการเพิ่มสินทรัพย์ในกอง AIMIRT  ทั้งการซื้อและเช่าห้องเย็นในโครงการเจดับเบิ้ลยู แปซิฟิค เพิ่ม รวมถึงโครงการของทิพย์โฮลดิ้งอื่นๆ ก็จะเสนอให้ AIMIRT เป็นลำดับแรก รวมถึงการตั้งกองทรัสต์ใหม่ในทรัพย์สินประเภทอื่นๆ  ก็จะเกิดขึ้นในปีหน้า “อมรกล่าวสรุป

ทั้งนี้  อุดมการ อุดมทรัพย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วม กล่าวว่า สำหรับวงเงินลงทุนครั้งแรกในกองทรัสต์ AIMIRT จะมีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 2,215 ล้านบาท โดยจะเป็นเงินจากการระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 1,550 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 665 ล้านบาท หรือไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ โดยเตรียมเปิดให้นักลงทุนที่สนใจจองซื้อหน่วยทรัสต์ในวันที่ 15และ 18-20 ธันวาคมนี้ ณ สำนักงานและสาขาของ บมจ.หลักทรัพย์ กรุงศรี และ บมจ.หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) และผู้ร่วมจัดจำหน่ายอีก 4 ราย ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทหลักทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ในราคาหน่วยละ 10.00 บาท กำหนดจองซื้อขั้นต่ำที่ 1,000 หน่วย หรือ 10,000บาท และเพิ่มทีละ 100 หน่วย หรือ 1,000บาท

อย่างไรก็ตามการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ มิได้เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อนักลงทุนรายย่อยหรือประชาชนเป็นการทั่วไป ส่วนของนักลงทุนรายย่อยเสนอขายให้เฉพาะลูกค้าหรือผู้ที่คาดว่าจะเป็นลูกค้าของผู้จัดการการจัดจำหน่ายเท่านั้น และผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ขอสงวนสิทธิในการปิดรับการจองซื้อก่อนวันครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อ ในกรณีที่มีผู้จองซื้อหน่วยทรัสต์ครบตามจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายก่อนครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อ ทั้งนี้ คาดว่าจะสามารถนำหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในต้นเดือนมกราคม 2561 นี้