ตลาดอสังหาฯ 62 โตต่ำ เน็กซัสลุ้นภาครัฐกระตุ้นปี 63

343

เน็กซัสสรุปปี 2562 ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 1% ต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราขายลดลง 17% คาดในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ผู้ประกอบการควรเน้นการพัฒนาเพื่อเรียลดีมานด์  ส่วนราคาค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจเฉลี่ยยังสูงอยู่ ลุ้นมาตรการภาครัฐ คือปัจจัยสำคัญที่สุดในการชี้วัดการเติบโตของตลาดอสังหา

ตลาดคอนโดมิเนียม

AIA สู้ทุกระยะโรคร้าย

นลินรัตน์  เจริญสุพงษ์  กรรมการผู้จัดการ  บริษัท  เน็กซัส  พรอพเพอร์ตี้  มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า  ใน ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่าอุปทานใหม่ลดลงจากปี 2561 ถึง 29%  มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 43,000 หน่วย จาก 126 โครงการ ทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 654,200 หน่วย ทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการเปลี่ยนไปเป็นทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้น  ทั้งสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี สายสีเขียวทางด้านเหนือและสายสีเหลือง โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่มากที่สุดอันดับหนึ่ง คือ ธนบุรี เพชรเกษม (10,100 หน่วย, 23%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (7,800  หน่วย, 18%) และ  ลาดพร้าว วังทองหลาง (6,100 หน่วย, 14%) ซึ่งพบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลธนบุรี เพชรเกษม  มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุด โดยมากกว่า 63% มีสาเหตุมาจากราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ที่มีส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่องนั่นเอง

หากวิเคราะห์อุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา  พบว่าตลาดมีการปรับตัวในเรื่องของสินค้าเป็นอย่างมาก โดยเกือบ 50% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง มีระดับราคาอยู่ที่ 75,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร เปรียบเทียบกับเมื่อปีที่แล้วมีเพียง 27% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการมองเห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ตามความเป็นจริงมากขึ้น จึงมีการพัฒนาสินค้า ที่ให้ตรงกับกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคนั่นเอง หลายโครงการมีการปรับเปลี่ยนสินค้า หรือชะลอการขายหลังจากเปิดขายครั้งแรกแล้ว โดยมีการปรับลดราคาหรือปรับเปลี่ยนแบบ เพื่อให้ราคาเหมาะสม  ขณะที่ตลาด High-end มีการพัฒนาโครงการลดลง โดยมีสัดส่วนการพัฒนาใหม่เพียง 22% ในปี 2562 เมื่อเทียบปี 2561 มีสัดส่วนมากกว่า 40% โดยที่ตลาด ซิตี้คอนโด ลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ มีอัตราส่วนในการพัฒนาใกล้เคียงเดิม

ด้านยอดขายคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีจำนวนทั้งสิ้น 43,200 หน่วย แบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปีนี้ 20,700 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่ 48%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2562  มียอดขายเพิ่มขึ้น  22,500 หน่วย จากยอดขายที่เพิ่มขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงในอัตราที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับอุปทานที่ลดลง นับเป็นสัญญาณที่ดีว่าตลาดดูดซับได้ดี โดยยอดขายที่หายไปส่วนหนึ่งมาจากตลาดนักลงทุนที่ลดลง การออกมาตรการ LTV ของภาครัฐ และตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ น้อยลง เนื่องจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้น

ในปี 2562 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้นเพียง 0.9% จาก 140,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 141,800 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นอัตราที่ต่ำมาก เมื่อเทียบกับการปรับตัวขึ้นของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยตลาดใจกลางเมืองมีการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับความต้องการจริงมากขึ้น ราคาเฉลี่ยโครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ต่ำกว่าราคาตลาดเมื่อปี 2561 ประมาณ 15% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดใจกลางเมืองไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น โดยยังอยู่ที่ 231,300 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้นเพียง 1% ไปอยู่ในระดับราคา 114,400 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มมากที่สุดที่ 3% เป็น 76,000 บาทต่อตารางเมตร

คาดการณ์ปี 2563

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 นลินรัตน์  เชื่อว่า อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2562 ที่ 42,000 – 45,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2562 ที่ผ่านมา คาดว่าหากมาตรการของรัฐบาลที่เกี่ยวกับ LTV ยังคงเป็นแบบปัจจุบัน ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2562 คือ ในระดับ 43,000 – 48,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 90% และห้องเหลือในตลาดจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ที่ 60,000 หน่วย

สำหรับระดับราคา ปี 2563 ราคาคอนโดมิเนียมในตลาด ปรับตัวลงไปบ้างในบางทำเล  โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีแรก และจะเห็นสินค้าที่ออกมาใหม่ที่ควบคุมราคาต่อตารางเมตรให้ตอบกับตลาดผู้อยู่อาศัยจริงมากขึ้น เป็นโอกาสให้นักลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูง

ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ประกอบด้วย 1. ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า 2. ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ  3. ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 4. กำลังซื้อจากต่างชาติ  ในปี 2562 และปี 2563 ภาพรวมตลาดยังไม่ได้เติบโตมากนักเนื่องจากการลงทุนในตลาดจะมีการชะลอตัวจากมาตรการ LTV ราคาที่ดิน ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น การพิจารณาซื้อที่ดินของนักลงทุนก็มีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับราคาให้สูงขึ้นตามไปด้วย หากค่าเงินบาทยังคงแข็งตัว การลงทุนจากต่างชาติทั้งรายย่อยและสถาบัน จะคงยังไม่เพิ่มขึ้น สิ่งสำคัญที่น่าจะเป็นปัจจัยบวกเดียว คือ ส่วนรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จเพิ่มเติม ซึ่งช่วยทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น จะเปิดทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

สำหรับนโยบายภาครัฐที่ผ่านมา พยายามกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือการคืนเงินดาวน์ให้ผู้บริโภค แต่ดูเหมือนตลาดยังไม่ได้ตอบรับกับนโยบายดังกล่าวมากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน มาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนในราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ในปีหน้า ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นภาระที่นักลงทุนจะต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย อย่างไรก็ตาม มาตรการของรัฐน่าจะเห็นว่ากระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 หากไม่มีการประกาศใช้นโยบายต่อ อย่างไรก็ตาม หากต้องการกระตุ้นเพิ่มอาจจะต้องมีการผ่อนปรน LTV และขยายการลดค่าธรรมเนียมโดยไม่มีเพดานระดับราคา

ด้านทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวก ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้มก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดและราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดในตลาดกลางและซิตี้คอนโดได้

สำหรับเรื่อง Smart City กับความพยายามที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม โดยผสานเทคโนโลยีกับโครงสร้างพื้นฐานและบริการต่างๆ ให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ โดยจะเป็นลักษณะโครงการขนาดใหญ่ มิกซ์ยูส (Mixed-use) เป็นหลัก ส่วนใหญ่จะเป็นการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชน ในการทำโครงการเหล่านี้ได้สำเร็จ มองว่ามีปัจจัยหลัก 3 ประการ คือ ชุมชนในบริเวณที่มีอยู่แล้ว ระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อกับโครงการจากภายนอกและภายในโครงการเอง รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ ซึ่งระยะยาวแล้ว การพัฒนา Smart City จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภายในชุมชนและขยายความเจริญไปอย่างต่อเนื่อง

ปัจจุบัน จะเห็นการประกาศตัวของเมกะโปรเจกต์จากดีเวลลอปเปอร์เจ้าต่าง ๆ มากมาย หรือแม้แต่หน่วยงานภาครัฐเอง ก็มีการเปิดประมูลสิทธิ์ที่ดินแปลงสวย ๆ หลายแปลง เช่น ที่ดินมักกะสันต่อเนื่องจากการประมูลรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่ดินรอบๆ สถานีกลางบางซื่อ หรือที่ดินอีกหลายแปลงสวยจากเอกชน ภายใต้คอนเซป Smart City และเนื่องจากที่ดินเหล่านั้นมีขนาดมากกว่า 100 ไร่ ทำให้ภายในโครงการจำเป็นต้องมีส่วนประกอบที่หลากหลาย โดยพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของโครงการต่าง ๆ

 

ตลาดพื้นที่สำนักงาน

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีประมาณ 9 ล้านตารางเมตร เป็นอาคารเกรด เอ และ บี 6.08 ล้านตารางเมตร ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำมาตลอดหลายปี  ทำให้ในปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มมากขึ้น  โดยคาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายใหม่จ่อเข้าตลาดกว่า 1.78 ล้านตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า

ปัจจุบัน มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ประมาณ 94% และราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้นประมาณ 5% จากสิ้นปีที่แล้ว ไปอยู่ที่ประมาณ 1,080 บาท/ตารางเมตร/เดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95% และจากการสำรวจยังพบความต้องการในการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น เช่น เกษร ทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าแพงที่สุดที่ 1,600 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งในย่านเพลินจิต พระราม 1 และวิทยุ ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่าสูงอย่างต่อเนื่อง

เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอายุอาคารมากกว่า 20 ปี อุปทานใหม่ๆ ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดจะช่วย Refresh ตลาดให้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น อุปทานใหม่ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดโดยส่วนมาก จะถูกพัฒนาในรูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส มีการเพิ่มพื้นที่รีเทลในชั้นล่าง เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าให้มากขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีส่วนประกอบของโครงการที่หลากหลาย โดยตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการสำคัญ ๆ หลายโครงการพร้อมใช้งาน อาทิ ศุภาลัย ไอคอน  บนพื้นที่สถานทูตออสเตรเลียเดิม,  วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจกต์จาก TCC, เดอะ ฟอเรสเทียส์ โครงการเมืองในป่าแห่งแรกของเมืองไทย, แบงค็อกมอลล์ เมกะโปรเจกต์ จาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ จิ๊กซอว์ส่วนสุดท้ายของ ดิ เอ็มดิสทริค ทั้งหมดนี้จะช่วยยกระดับมาตรฐานอาคารสำนักงานในไทยมากยิ่งขึ้น

362Degree.com