กองรีทน้องใหม่ BWHREIT ชูศักยภาพท่องเที่ยวไทย ลงทุนใน 3 โรงแรมสุดฮอตของนักท่องเที่ยว

541

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท ถือเป็นทางเลือกที่นักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งความน่าสนใจอยู่ที่ทรัพย์สินในกอง ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือคลังสินค้า เพียงแต่กองรีทส่วนใหญ่มีผู้บริหารเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ที่อาจจะถูกตั้งข้อสงสัยว่ากองนั้นจะได้ทรัพย์สินที่ดีที่สุดจริงหรือ

แต่ก็ยังมีกองรีทอิสระ ที่เกิดขึ้นจากบริษัทที่รับหน้าที่บริหาร ด้วยการมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพเต็มที่  และ บลูเวล แอสเซท’ ก็ถือเป็นกองรีทอิสระน้องใหม่ ที่เตรียมเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์

Ocean Life Promotion

บลูเวล แอสเซท ก่อตั้งโดยทีมงานผู้มีประสบการณ์ด้านการเงิน และอสังหาริมทรัพย์ บริหารโดย รุ่งยศ จันทภาษา อดีตผู้บริหารเกษร พรอพเพอร์ตี้ ที่พลิกโฉม เกษรพลาซ่า ที่เงียบเหงา กลายเป็น เกษร วิลเลจ ที่คึกคักดังเช่นทุกวันนี้

รุ่งยศ จันทภาษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บลูเวล แอสเซท จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ เผยว่า บริษัทฯ อยู่ระหว่างการจัดตั้งทรัสต์กองแรกเพื่อเป็นทางเลือกใหม่แก่นักลงทุน ภายใต้ชื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าบลูเวล ฮอสพิทอลลิตี้’ หรือ Blue Whale Hospitality Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (BWHREIT) โดยจะลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม 3 แห่ง ใน ภูเก็ต เกาะสมุย และเขาใหญ่ ซึ่งเป็นเมืองและสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมในประเทศไทย ได้แก่

(1) กรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาคาร และสังหาริทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับโรงแรมแลงแฮม สแปลช จังเกิ้ล รีสอร์ท และสวนน้ำ สแปลช จังเกิ้ล (“โรงแรมแลงแฮม สแปลช จังเกิ้ล และสวนน้ำ) เนื้อที่ประมาณ 57 ไร่

(2) การลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน อาคาร และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับโรงแรม หรรษา สมุย รีสอร์ท แอนด์ สปา (“โรงแรมหรรษา สมุย”) รวมเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ 2 งาน 9.5 ตารางวา เป็นระยะเวลา 20 ปี

(3) สิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับโรงแรมเดอะ กรีนเนอรี่ รีสอร์ท เขาใหญ่ และศูนย์ประชุม KYCC (“โรงแรม กรีนเนอรี่ เขาใหญ่ และศูนย์ประชุม”) เนื้อที่ประมาณ 22 ไร่ เป็นเวลา 30 ปี

รุ่งยศเล่าถึงเหตุผลที่ทำกองทรัสต์ที่มีทรัพย์สินเป็นโรงแรมในจังหวัดท่องเที่ยวว่า การท่องเที่ยวถือเป็นอุตสาหกรรมที่แข็งแรงที่สุดของประเทศไทย ยืนได้อย่างสง่าผ่าเผยในเวทีโลก ประเทศไทยมีโรงแรมดีๆ ที่มีศักยภาพอยู่มาก โดยกองทรัสต์ได้มีการสำรวจโรงแรมทั้งสิ้น 60 แห่ง  คัดเลือกมาเหลือ 10 แห่ง และมีความพร้อมจะนำเข้ากองทรัสต์เป็นลำดับแรก 3 แห่งดังกล่าว

“เรามีทะเล ภูเขา ป่าไม้ น้ำตก ที่สามารถท่องเที่ยวได้ตลอด 365 วัน ทำให้เรามีราคาห้องพักที่ถูกกว่าประเทศอื่นๆ รวมถึงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคม ทั้งเส้นทางมอเตอร์เวย์ ทางรถไฟ รวมถึงสนามบินที่จะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ ก็จะช่วยให้การท่องเที่ยวของไทยเติบโตขึ้นได้อีก โดยปีที่ผ่านมาภาพรวมการท่องเที่ยวทำรายได้คิดเป็นร้อยละ 22.8 ของจีดีพีประเทศ และมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาไทยรวมประมาณ 38 ล้านคน ส่วนปีนี้คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาไทยจะเพิ่มขึ้นเป็น 41 ล้านคน”

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลูเวล แอสเซท กล่าวถึงจุดเด่นของกองทรัสต์ BWHREIT คือ การกระจายการลงทุนในโรงแรมทั้ง 3 แห่ง ในแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่หลากหลาย จับกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวแตกต่างกัน สามารถลดความผันผวนของรายได้ในแต่ละฤดูกาล และสร้างความสมดุลให้กับพอร์ตการลงทุน โดยโรงแรมหรรษา สมุยจะเน้นกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติชาวยุโรปเป็นหลัก โรงแรมแลงแฮม สแปลช จังเกิ้ลและสวนน้ำ มุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มาท่องเที่ยวเป็นครอบครัว และ โรงแรมกรีนเนอรี่ เขาใหญ่ และศูนย์ประชุม เน้นตลาดไมซ์ที่เป็นกลุ่มลูกค้าคนไทยมาประชุมและสัมมนา

โรงแรมหรรษา สมุย ตั้งอยู่บริเวณหาดบ่อผุด เกาะสมุย ห่างจากสนามบินเพียง 15 นาที เป็นโรงแรมติดหาดระดับ 5 ดาว สไตล์ลักซูรี่ บริหารงานโดย บริษัท หรรษา กรุ๊ป มีห้องพักจำนวน 74 ห้อง ซึ่งทุกห้องมีระเบียงเปิดกว้างรับทัศนียภาพอันสวยงามของเกาะสมุย อัตราเข้าพักเฉลี่ยในปี 2561 อยู่ที่ 75%

โรงแรมแลงแฮม สแปลช จังเกิ้ล และสวนน้ำ ตั้งอยู่บนหาดไม้ขาว ซึ่งเป็นหาดที่ทอดยาวถึง 11 กิโลเมตร ทางฝั่งตะวันตกของเกาะภูเก็ต ใช้เวลาเดินทางจากสนามบินเพียง 20 นาที เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว (Midscale) มีห้องพักจำนวน 455 ห้อง ปัจจุบัน โรงแรมได้รับการปรับปรุง เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนแบรนด์ และการบริหารงานโดยกลุ่ม Langham Hospitality Group ผู้บริหารโรงแรมชั้นนำระดับสากล ซึ่งมีแบรนด์เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวาง มีเครือข่ายที่แข็งแกร่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวเอเชีย อัตราเข้าพักเฉลี่ยในปี 2561 ก่อนที่โรงแรมจะได้รับการปรับปรุงและรีแบรนด์ อยู่ที่ 46%

โรงแรม กรีนเนอรี่ เขาใหญ่ และศูนย์ประชุม KYCC เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว (Midscale) มีห้องพักจำนวน 254 ห้อง และศูนย์ประชุมที่ใหญ่ที่สุดในเขาใหญ่ รองรับผู้เข้าใช้บริการได้กว่า 5,000 คน บริหารงานโดย ซีนิคอล เวิร์ล อัตราเข้าพักเฉลี่ยในปี 2561 อยู่ที่ 54%

โดยกองทรัสต์ BWHREIT ยังมีการผสมผสานการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่เหมาะสมในสัดส่วนร้อยละ 57 และร้อยละ 43 ตามลำดับ รวมถึงกองทรัสต์จะให้เช่าทรัพย์สิน ที่มีส่วนประกอบทั้งค่าเช่าคงที่ที่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 2 ต่อปี และค่าเช่าแปรผัน เพื่อให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากผลการดำเนินงานของโรงแรม รวมถึงโอกาสเติบโตจากศักยภาพการสร้างผลกำไรในอนาคตอีกด้วย

“เราวางเป้าหมายที่จะทำให้กองทรัสต์ BWHREIT เป็นกองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มฮอสพิทอลลิตี้ โดยเริ่มแรกจะมีทรัพย์สินในกอง 3 แห่ง รวมมูลค่า 4,420 ล้านบาท เป้าหมายในปีหน้า จะเพิ่มจำนวนทรัพย์สินในกองอีก 6 แห่ง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินในกองถึงหลักหมื่นล้านบาท และในปีต่อไปก็จะเพิ่มทรัพย์สินใหม่เข้ามาอีก 5-6 แห่ง เพื่อทำให้มูลค่าถึงหลัก 2 หมื่นล้านบาท”

ด้าน ภัทธีรา ดิลกรุ่งธีระภพ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า ในภาวะที่ตลาดหุ้นกำลังผันผวนทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ การลงทุนในกองรีท ถือเป็นทางเลือกการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าหุ้น และมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากประจำหรือพันธบัตรรัฐบาลกว่า 7% ถือเป็นเครื่องมือการลงทุนที่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะนักลงทุนที่ต้องการรับผลตอบแทน ทั้งจากส่วนต่างของราคาหน่วยลงทุน (Capital Gain) และเงินปันผลที่สม่ำเสมอ

ในส่วนของวงเงินลงทุนครั้งแรกในกองทรัสต์ BWHREIT จะมีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 4,420 ล้านบาท โดยจะมาจากการระดมทุนเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนประมาณ 3,850 ล้านบาท และกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินไม่เกิน 771.5 ล้านบาท โดยกองทรัสต์ประมาณการอัตราผลตอบแทนที่จ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรกอยู่ที่ประมาณ 8.50% ส่วนความคืบหน้าการจัดตั้งกองทรัสต์นั้น ปัจจุบันได้ยื่นแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์แก่ประชาชนเป็นครั้งแรกและแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) เป็นที่เรียบร้อย โดยสำนักงาน ก.ล.ต. ได้พิจารณาและอนุมัติเบื้องต้น (นับ 1 Filing) แล้ว เมื่อวันที่ 10 กันยายน 2562

เรียนโปรแกรมสำหรับกราฟิค แบบตัวต่อตัว