พูด ถึงชื่อ CPN “เซ็นทรัลพัฒนา” คงการันตีได้ถึงความยิ่งใหญ่ในธุรกิจศูนย์การค้าของประเทศไทย ศูนย์การค้าในชื่อเซ็นทรัล 32 แห่งทั่วประเทศไทย และยังเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน 7 แห่ง รวมถึงโรงแรม อีก 2 แห่ง อาจจะเรียกได้ว่า นี่คือหนึ่งในองค์กรที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศก็ว่าได้
เพราะไม่เพียงแต่ศูนย์การค้าที่กระจายอยู่ทั่วประเทศแล้วในวันนี้ แต่ CPN ก็ไม่เคยหยุดที่จะลงทุนโครงการใหม่ๆ โครงการแล้ว โครงการเล่า โดยมีการระดมทุนจากหลายช่องทาง ทั้งการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และการเปิดกองทุนรวม Property Fund ที่มีมูลค่าสูงถึงกว่า 3.4 หมื่นล้านบาท
และถึงวันนี้แม้กองทุนรวม Property Fund ของ CPN ในชื่อกองCPNRF จะถือเป็นขวัญใจนักลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า แต่การลงทุนในกอง Property Fund ถือเป็นรูปแบบกองทุนรวมที่มีข้อจำกัดมากมาย ทั้งการจะเพิ่มสินทรัพย์ลงไปในกองเพื่อเพิ่มมูลค่า หรือการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินก็ทำได้น้อย ซึ่งเมื่อเกิดรูปแบบกองทุนที่เหมาะสมและมีความเป็นสากลมากกว่าอย่าง กอง REIT (Real Estate Investment Trust) กลุ่ม CPN ก็พร้อมเดินหน้าสู่การลงทุนในกอง REIT ในชื่อ CPNREIT
วัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT เผยว่า CPNREIT เป็นกองทรัสต์ที่เข้าลงทุนในศูนย์การค้าเป็นหลัก และมีขนาดทรัพย์สินใหญ่ที่สุดในกลุ่มกอง REIT ของประเทศไทยในปัจจุบัน หลังจากที่ดำเนินการแปลงสภาพจากกองทุนรวม CPNRF พร้อมทั้งรับโอนทรัพย์สินและเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรมฮิลตัน พัทยา มูลค่ารวม 11,908 ล้านบาท รวมเป็นมูลค่าของกองทรัสต์ทั้งสิ้น 46,000 ล้านบาท โดยใช้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินทั้งจำนวน ตลอดจนได้เข้าจดทะเบียนซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นที่เรียบร้อย
ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF ประกอบด้วย โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ส่วนทรัพย์สินที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมโดยการลงทุนในสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลา 20 ปี (สิ้นสุด 31 ส.ค. 2580) ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช มีอัตราการเช่าพื้นที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 และวันที่ 30 มิถุนายน 2560 สูงถึงร้อยละ 98.45 และร้อยละ 97.37 ตามลำดับ และ โรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักในปี 2559 และงวด 6 เดือนปี 2560 ร้อยละ 89.13 และร้อยละ 91.60 ตามลำดับ และมีค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยในปี 2559 และงวด 6 เดือนปี 2560 อยู่ที่ 5,586 บาทต่อคืน และ 6,487 บาทต่อคืนตามลำดับ
โดย ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ ได้แต่งตั้งบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่มีความเชี่ยวชาญการบริหารศูนย์การค้า ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารทรัพย์สินของกองทรัสต์ในส่วนที่เป็นศูนย์การค้า และแต่งตั้งให้ ‘ซีพีเอ็น พัทยา โฮเทล’ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ CPN ถือหุ้นร้อยละ 99.99 เป็นผู้เช่าช่วงโรงแรมฮิลตัน พัทยา โดยซีพีเอ็น พัทยา โฮเทล จะยังคงแต่งตั้งกลุ่มฮิลตัน ทำหน้าที่บริหารโรงแรมต่อไปเพื่อรักษาผลการดำเนินงานที่โดดเด่นอย่างต่อเนื่อง
“กองทรัสต์ CPNREIT มีนโยบายเข้าลงทุนในทรัพย์สินประเภทศูนย์การค้าเป็นหลักจาก CPN ซึ่งพร้อมให้การสนับสนุนกองทรัสต์ในการขยายการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพเพิ่มเติม โดยในอนาคตกองทรัสต์ยังมีแผนเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจาก CPN เพื่อเพิ่มขนาดทรัพย์สินของกองทรัสต์ให้ใหญ่ขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการเพิ่มสภาพคล่องการซื้อขายและเพิ่มความน่าสนใจในการเข้าลงทุนหน่วยทรัสต์ CPNREIT โดยการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในอนาคตนั้นจะขึ้นอยู่กับจังหวะเวลาที่เหมาะสม คาดว่าทุกช่วง 2-3 ปี จะมีการนำทรัพย์สินใหม่เข้าไปลงทุนเพิ่มในกองอย่างน้อย 1 โครงการ” วัลยา กล่าว
วัลยามั่นใจว่า กองทรัสต์ CPNREIT จะสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีจากการเติบโตของทรัพย์สินในกอง ทั้งการบริหารพื้นที่ให้มีอัตราการเช่าสูง การเพิ่มอัตราค่าเช่าที่เป็นไปกับกลไกลราคา รวมถึงการนำทรัพย์สินใหม่ที่มีศักยภาพเข้ามาลงทุนในกองทรัสต์
ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์และที่ปรึกษาทางการเงิน ได้อ้างอิงข้อมูลผลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยจากประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน โดยคาดการณ์ในช่วงวันที่ 1 มกราคม – 31 ธันวาคม 2561 กองทรัสต์ CPNREIT จะมีอัตราการจ่ายผลประโยชน์อยู่ที่ร้อยละ 9.05 ซึ่งคำนวณจากราคาหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF ที่ 18.5 บาทต่อหน่วย (ณ วันที่ 15 สิงหาคม 2560)
ด้าน ปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินในกองทรัสต์ CPNREIT กล่าวว่า CPN พร้อมให้การสนับสนุนกองทรัสต์ CPNREIT ในการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินของ CPN โดยการนำโครงการศูนย์การค้าทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ที่มีศักยภาพและผลการดำเนินงานที่ดีเสนอขายให้แก่กองทรัสต์ในอนาคต เพื่อระดมทุนนำมาใช้ดำเนินธุรกิจและขยายการลงทุนต่อไป
“CPN ให้ความสำคัญกับการระดมทุนผ่านกองทรัสต์ โดยมองว่าเป็นหนึ่งในช่องทางการระดมทุนที่ดีผ่านตลาดทุน ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี เนื่องจากเรายังมีโครงการจะขยายออกไปอีกมาก ซึ่งในปีหน้า 2561 CPN จะมีการเปิดศูนย์การค้าเพิ่ม 2 แห่ง โดยหนึ่งแห่งที่เปิดตัวแล้ว คือที่ภูเก็ต ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี รวมถึงจะมีการเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์อีก 3 โครงการ รวมมูลค่าการลงทุน 2,000 ล้านบาท”
สำหรับเงินที่ได้จากการระดมทุนในกองทรัสต์ CPNREIT นี้ ปรีชา วางเป้าหมายว่า จะใช้ในการลงทุนสร้างศูนย์การค้าในรูปแบบ Mix Use Development ที่จะรวมทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน ที่ทุกส่วนจะสามารถสนับสนุนการสร้างรายได้ซึ่งกันและกัน มากกว่าการเปิดศูนย์การค้าแบบ Stand Alone นอกจากนี้ 2 ศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ ทั้ง โคราช และมหาชัย รวมถึงหลายๆศูนย์การค้าที่มีการปรับปรุงใหญ่ในปีนี้ ทั้งเซ็นทรัล พระราม 3 และเซ็นทรัลเวิร์ด ก็จะเปิดให้บริการเต็มรูปแบบอีกครั้งในปีหน้า สร้างรายได้อย่างเต็มที่ อนาคตก็จะมีการนำศูนย์การค้าเหล่านี้เติมเข้าไปในกองทรัสต์ CPNREIT แน่นอน
ด้าน สุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดวาณิชธนกิจและธุรกิจตลาดทุน ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า CPNREIT เป็นกองทรัสต์ที่มีทรัพย์สินที่มีศักยภาพและผลการดำเนินงานที่โดดเด่น จึงเชื่อว่าจะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่นักลงทุน ขณะเดียวกัน การแปลงสภาพจากกองทุนรวม CPNRF เป็นกองทรัสต์ CPNREIT ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริหารจัดการให้เป็นสากล ส่งผลให้กองทรัสต์สามารถเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม และเข้าลงทุนในทรัพย์สินด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินได้ ซึ่งเป็นโอกาสในการเพิ่มขนาดทรัพย์สินของกองทรัสต์ให้ใหญ่ขึ้นเพื่อเพิ่มความน่าสนใจต่อการเข้าลงทุนในหน่วยทรัสต์ ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และยังเป็นการกระจายลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในทำเลที่หลากหลาย นอกจากนี้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์ยังมีโอกาสได้รับเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยเพิ่มขึ้นจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม
ส่วน มนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า หลังจากที่กองทรัสต์ CPNREIT เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ส่งผลให้กองทรัสต์มีสัดส่วนของอัตราเงินกู้ยืมต่อทรัพย์สินรวมอยู่ที่ประมาณร้อยละ 33.8 ซึ่งถือเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากการจัดโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์ที่เหมาะสม ผ่านการกู้ยืมเงินซึ่งมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่าต้นทุนของเงินทุน (Gearing Benefit) และนับว่าเป็นการใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมเงินได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ผู้ถือหน่วยมีโอกาสได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้น
