เมื่อถึงช่วงเวลาปลายปีของทุกๆ ปี ก็ถึงช่วงเทศกาลการขายกองทุน ไม่ว่าจะ LTF หรือ RMF ที่สถาบันการเงินต่างโหมโฆษณาชักชวน ดึงดูดด้วยผลตอบแทน และการหักลดภาษีที่ต้องจ่ายในแต่ละปี
อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ไม่ดึงดูดให้ผู้คนคิดจะนำเงินลงทุนของตนมาสร้างดอกผลมาเป็นเวลานานแล้ว แต่คนส่วนใหญ่ก็ไม่กล้าที่จะเข้าในลงทุนซื้อหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ เพราะคิดว่าตนขาดความรู้ความชำนาญ อาจเสียหายได้ ขณะที่ทางเลือกในการใช้ตัวแทนในการลงทุนอย่าง LTF หรือ RMF ก็ยังต้องเลือกระหว่าง การรับความเสี่ยงสูง แลกกับผลตอบแทนมาก ด้วยการลงทุนกับหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือรับความเสี่ยงต่ำ แต่ให้ผลตอบแทนน้อย ด้วยการลงทุนในพันธบัตร หรือตั๋วเงินคลัง
ทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนน่าสนใจกว่า อย่าง กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT จึงได้รับความสนใจมากขึ้นอย่างรวดเร็ว
REIT คือการลงทุนในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาอยู่ในกองทรัสต์ หลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน, อาคารโรงแรม, อาคารศูนย์การค้า, โรงงาน หรือคลังสินค้า ความสำเร็จในการลงทุนที่จะเปลี่ยนมาเป็นผลตอบแทน ก็จะมาจากการบริหารอาคารเหล่านี้ ให้มีผู้เช่า ผู้ใช้บริการมากที่สุด ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะให้ผู้บริหารอาคารเดิมที่เคยสร้างความสำเร็จก่อนเข้าสู่กอง REIT เป็นผู้บริหารต่อไป
ล่าสุด ‘กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี’ ผู้พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลายและครบวงจร อาทิ ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (BITEC), อาคารสมัชชาวาณิช 2 (UBC II), อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ได้ เปิดตัว ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ’ หรือ Bhiraj Office REIT (BOFFICE) เพื่อเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมใจกลางสุขุมวิท
ปิติภัทร บุรี กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี กล่าวว่า ตลอดระยะเวลากว่า 30 ปี กลุ่มบริษัทฯ ได้ยึดหลักแนวคิดการดำเนินธุรกิจที่มุ่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คุณภาพสูงที่ให้ความใส่ใจในรายละเอียดของการพัฒนาโครงการ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของชุมชนในแต่ละพื้นที่และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้ใช้ชีวิตในโครงการและผู้คนโดยรอบ โดยคำนึงถึงหลักการออกแบบโครงการที่เน้นสร้างสมดุลให้แก่การใช้ชีวิตและการทำงานได้อย่างลงตัว มาเป็นแกนหลักในการพัฒนาโครงการของทางกลุ่มฯ ในลักษณะผสมผสานการใช้งาน (Mixed-use) ทำให้การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานในช่วงที่ผ่านมาของกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ได้รับการยอมรับจากลูกค้าผู้เช่ามาโดยตลอด และส่งผลดีต่อการดำเนินธุรกิจที่สามารถเติบโตได้อย่างมั่นคง
โดยกลุ่มบริษัทภิรัชบุรีมีแผนจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ หรือ Bhiraj Office REIT เพื่อเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับส่วนสำนักงานทั้งหมด เป็นระยะเวลา ประมาณ 26 ปี 9 เดือน หรือตั้งแต่วันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าพื้นที่ระยะยาวบางส่วนในโครงการอาคารสำนักงานจนถึงวันที่ 30 กันยายน 2587 ซึ่งปัจจุบันกองทรัสต์ดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของสำนักงาน ก.ล.ต.
“ภิรัชบุรี มีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 30 ปี และมีประสบการบริหารอาคารสำนักงานมากว่า 20 ปี และเป็นผู้ประกอบการครบวงจรตั้งแต่การเป็นเจ้าของ Landlord นำที่ดินมาพัฒนาโครงการเอง ดำเนินการก่อสร้างเอง และทำหน้าที่บริหารเอง ทำให้เชื่อมั่นได้ในคุณภาพของทุกโครงการ“
โดย โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ถือเป็นหนึ่งในโครงการคุณภาพ ที่ทางกลุ่มใส่ใจในคุณค่าของการพัฒนาโครงการอย่างมีคุณภาพ โดยยึดหลักแนวคิดการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเกรด A มีความโดดเด่นด้านทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่สุขุมวิทตอนต้น ใจกลางย่านธุรกิจ (CBD) เชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีพร้อมพงษ์เข้าสู่ตัวอาคารโดยตรง และได้รับปัจจัยเกื้อหนุนจากสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ จากลักษณะของโครงการที่เป็น Mixed-use Commercial Complex ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ ทำให้เป็นอาคารสำนักงานที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้เช่าเป็นอย่างมาก
“การแข่งขันของพื้นที่อาคารสำนักงานในช่วง 2-3 ปีมานี้ ย้ายมาจากย่านสีลม สาทรที่เคยได้รับนิยมในอดีต มาอยู่ย่านสุขุมวิท อโศก จนถึงพร้อมพงษ์ ซึ่งโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ เป็นส่วนหนึ่งของคอนเซปต์ในการก่อสร้างโครงการให้เป็น Mixed used Commercial Complex ที่รวมเอาอาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, ห้างสรรพสินค้า รวมไปถึงองค์ประกอบรอบข้าง ทั้งพื้นที่สีเขียวของสวนสาธารณะเบญจสิริ ร้านค้า ร้านอาหาร และสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส รวมเป็น Ecosystem ที่รองรับคนทำงานกว่า 8,000 คน ให้สามารถใช้ชีวิตทั้งการทำงาน และไลฟ์สไตล์ ได้ครบวงจร” ปิติภัทรกล่าว
ด้านอรรถกร เนตร์เนรมิตรดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภิรัช รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ เป็นโครงการคุณภาพที่คาดว่าจะสามารถสร้างรายได้ได้อย่างมั่นคงพร้อมศักยภาพในการเติบโตในระดับสูง เนื่องจาก เป็นอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านสุขุมวิทตอนต้น ที่มีศักยภาพจากกระแสตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้เช่านับแต่เริ่มเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม 2558 ส่งผลให้ ณ วันที่ 30 กันยายน 2560 มีอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ย 98.7 % จากจำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าทั้งหมดประมาณ 49,700 ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มผู้เช่าหลากหลายตั้งแต่บริษัทขนาดเล็กจนถึงบริษัทยักษ์ใหญ่ข้ามชาติ รวมถึงกระจายตัวในหลายอุตสาหกรรม เช่น กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค กลุ่ม E-Commerce กลุ่มเภสัชกรรม เป็นต้น จึงทำให้โครงการมีรายได้ที่มั่นคงและลดความเสี่ยงการพึ่งพิงรายได้จากกลุ่มผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง ตลอดจนโอกาสการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าที่ดีในอนาคต
“ภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มีการบริการจัดการที่ลดความเสี่ยงในการเช่า ด้วยการกระจายผู้เช่าให้หลากหลายทั้งการไม่ผูกติดกับรายใดมากจนเกินไป โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด มีการเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 7% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และความหลากหลายธุรกิจขององค์กรที่มาเช่า อาทิ มาสด้า, ฟิลิปส์มอร์ริส, โนวาตีส, อีเลฟเว่นสตรีท, เอคอมเมิร์ซ และหอการค้าเกาหลี เป็นต้น รวมถึงมีสัญญาเช่าที่ต้องต่ออายุทุก 3 ปี ทำให้ความเสี่ยงที่หากมีบริษัทใดเลิกสัญญาก็จะไม่กระทบให้พื้นที่เช่าว่างมากเกิน
ทั้งนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ หรือ Bhiraj Office REIT ซึ่งจะลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าระยะยาวบางส่วนในโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์นั้น ประกอบด้วย พื้นที่เช่าส่วนสำนักงานให้เช่าของอาคารสำนักงาน ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์,พื้นที่จอดรถ, พื้นที่ส่วนกลางของสำนักงาน และพื้นที่สำหรับวางงานระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวเนื่องกับการดำเนินงานของโครงการ รวมพื้นที่ทั้งหมด 94,853 ตารางเมตร
ด้านบริษัทที่ปรึกษาทางเงิน ทวีชัย ตั้งธนทรัพย์ หัวหน้าสายงานวาณิชธนกิจ บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด กล่าวว่า Bhiraj Office REIT (BOFFICE) จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินมูลค่าไม่เกิน 6,605 ล้านบาท แบ่งเป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ มูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 5,153 ล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวในวงเงินไม่เกิน 1,750 ล้านบาท โดย Bhiraj Office REIT (BOFFICE) จะมี บริษัท ภิรัช รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์, บริษัท ภิรัชแมนเนจเม้นท์ จำกัด เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์, บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนกสิกรไทยเป็นทรัสตี และมีบริษัทหลักทรัพย์ทิสโก้ และธนาคารกสิกรไทยเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน โดยในปัจจุบัน ทางสำนักงาน ก.ล.ต. เริ่มนับหนึ่งคำขอและไฟลิ่งของ Bhiraj Office REIT (BOFFICE) เมื่อวันที่ 9 พ.ย. ที่ผ่านมา
ขณะที่ สาวิตร ศรีศรันยพงศ์ ผู้บริหารกลุ่มงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) อีกหนึ่งที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวถึงภาพรวมของกองทุนรวมและกองทรัสต์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานในประเทศไทยว่า ปัจจุบันได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นจำนวนมาก เนื่องจากสภาวะตลาดของอาคารสำนักงานให้เช่าที่มีอัตราการเช่าที่สูงอย่างต่อเนื่อง ในรอบปีนี้มีค่าเฉลี่ยอัตรการเช่าสูงถึง 90% ขึ้น
จากการนำเสนอข้อมูลแก่นักลงทุนสถาบันที่ผ่านมา ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนสถาบัน โดย เมื่อพิจารณาถึงอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยของ Bhiraj Office REIT ตามรายงานและข้อมูลทางการเงินตามสถานการณ์สมมุติ สำหรับงวด 12 เดือน (1 ม.ค. 61 – 31 ธ.ค. 61) ที่สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ผู้ลงทุนจะได้รับอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วย (First Year Yield) ประมาณร้อยละ 7.10 ซึ่งอัตราเงินจ่ายดังกล่าวจะประกอบด้วยทั้งส่วนเงินปันผลและเงินลดทุนที่ประมาณการว่าจะจ่ายให้กับผู้ถือหน่วย ส่วนในอนาคตหากค่าเช่าอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มีการขยับสูงขึ้น และสามารถรักษาจำนวนผู้เช่าให้เท่าปัจจุบัน หรือมากขึ้นได้ ก็มีโอกาสที่ผลตอบแทนจะเพิ่มสูงขึ้นได้
โดยปิติภัทร ยังได้เผยว่า เงินที่จะได้จากการเสนอขายกอง Bhiraj Office REIT นี้ จะนำไปลงทุนในโครงการซัมเมอร์ ลาซาล ที่ซอยลาซาล (สุขุมวิท 105) โครงการ Mixed use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงานออฟฟิศ แคมปัส โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก บนพื้นที่ 60 ไร่ มูลค่าโครงการ 4 พันล้านบาท รวมถึงอีกหนึ่งโครงการ บนปลายถนนสุขุมวิท ที่จะเห็นความชัดเจนในราวไตรมาส 3 ของปี 2561
